Le investisseur immobilier se tournent vers les terrains de golf

Les grands terrains de golf situés sur la péninsule ibérique sont à nouveau entrés dans le radar de l’onduleur. Depuis un an et demi, une demi-douzaine d’opérations ont été fermées en Espagne et au Portugal autour de certains des meilleurs produits de ce patrimoine immobilier particulier. Ces transactions portent la marque de grandes sociétés internationales de capital-investissement telles que Lone Star, Orion et Cerberus, bien qu’elles aient également entraîné des fortunes nationales, avec une grande expérience dans ce secteur.

C’est ce qui s’est produit, par exemple, lors de la dernière des grandes transactions conclues dans le sud de l’Espagne il y a quelques jours à peine. Le groupe La Zagaleta, propriétaire de l’urbanisation du même nom située à Benahavís (Malaga), a mis 40 millions d’euros sur la table pour reprendre le groupe Valderrama, propriétaire, entre autres actifs, de l’un des meilleurs terrains de golf d’Europe, le Valderrama Golf Club, situé à Sotogrande, Cadix. En termes de football, le Santiago Bernabéu ou le Camp Nou des terrains de golf. Pour vous donner une idée, c’est le seul terrain de golf qui a accueilli la Ryder Cup en dehors du Royaume-Uni et des États-Unis.

Bien que, sans aucun doute, la transaction la plus importante, par son montant, ait été conclue à l’été 2015. Orion et Cerberus ont racheté la filiale immobilière de NH Hoteles Sotogrande, après avoir lancé une offre publique d’achat. Par l’intermédiaire de la société Sotogrande Luxco, les deux fonds ont versé 225 millions d’euros pour un actif qui comprenait le spectaculaire Real Club de Golf de Sotogrande, ainsi que des terrains pour le développement immobilier, des appartements, deux hôtels et des amarrages marins.

Les 18 derniers mois ont été particulièrement actifs dans le secteur, notamment sur les terres andalouses, où les conditions météorologiques sont très favorables. En octobre 2014, le groupe chilien Phoenix a racheté les propriétaires du Grupo Leche Pascual La Quinta Golf & Country Club, situé, comme La Zagaleta, dans la municipalité de Behavís à Malaga. L’opération, dont le montant n’a pas été divulgué, comprenait le terrain de golf et un hôtel cinq étoiles exploité par la chaîne Meliá, qui a été entièrement rénové. Par ailleurs, la vente l’année dernière de l’urbanisation de Santa Clara Golf au promoteur Urbania International a été très commentée dans le secteur. La vente a été réalisée par un fonds d’investissement américain et prévoit la construction de plus de 200 villas de luxe.

« L’Espagne est une destination très demandée par les fans du monde entier qui visitent notre pays chaque année pour pratiquer ce sport. La Costa del Sol et les îles Baléares sont sans aucun doute les destinations préférées des touristes haut de gamme, même si d’autres régions d’Espagne où certains projets ont été interrompus avec l’éclatement de la bulle immobilière suscitent à nouveau l’intérêt des investisseurs internationaux. Fondamentalement, des projets très intéressants de stations de golf sont en train d’être récupérés pour être développés dans les régions de l’Algarve portugais et de la Costa Brava et Costa Blanca en Espagne », assure Patricio Palomar, directeur du département « Office Advisory and Alternative Investment » du cabinet de conseil CBRE.

Selon lui, nous continuerons à voir des opérations importantes dans le secteur. « Si nous prenons en compte l’évolution des licences de golf en Espagne, nous constatons qu’après le moment d’expansion que ce sport a connu avec l’arrivée du nouveau millénaire, sa croissance a été très ralentie après le déclenchement de la crise. Cependant, les attentes de tous les spécialistes confirment que ce sport n’a pas atteint son apogée en Espagne, et dès que nous reviendrons à une croissance soutenue supérieure à 2 % du PIB, nous assisterons à nouveau à une croissance rapide du nombre de licences en Espagne », ajoute-t-il à cet expert.

Ces attentes très positives s’ajoutent à la reprise économique en Espagne – il y a quelques mois, le fantôme d’une possible sortie de l’euro a été dissipé – ainsi qu’à l’ajustement significatif des prix des logements liés à ces actifs, qui ont de nouveau suscité l’intérêt des amateurs de ce sport. Les étrangers originaires d’Allemagne, du Royaume-Uni et des pays nordiques sont particulièrement actifs. Avec le même pouvoir d’achat, ils peuvent désormais accéder à des logements plus abordables.

Le fait est qu’une activité immobilière se développe autour de ces terrains de golf. La vente d’appartements, de villas ou de terrains est, dans la plupart des cas, la principale source de revenus de ces actifs. Un exemple clair est le projet Valderrama 2 entre les mains de La Zagaleta qui comprend, outre le développement d’un terrain de golf de première classe, un hôtel et un complexe touristique résidentiel de très grand luxe qui suivra une philosophie très similaire à celle que les nouveaux propriétaires ont mise en œuvre dans la région de Benahavís et Marbella où, depuis 25 ans, ils vendent des parcelles très exclusives à des acheteurs qui ne sont pas moins exclusifs et à des prix prohibitifs.

Pour vous donner une idée de l’importance de la brique associée au golf, La Zagaleta construit actuellement de nouvelles maisons dont les prix varient entre 12 et 14 millions d’euros. On compte actuellement plus de 230 logements construits sur des terrains d’une superficie comprise entre 3 000 et 10 000 mètres carrés à des prix allant de cinq à 25 millions d’euros. Cependant, après cinq ans de vente, les terrains à développer s’épuisent, ce qui a conduit les propriétaires de ce développement très exclusif à rechercher de nouvelles opportunités commerciales, et cet appétit d’achat s’est finalement concrétisé au sein du Grupo Valderrama.

Où les investisseurs cherchent-ils ?

Les destinations les plus attrayantes sont la Costa del Sol et les îles Baléares. « La Costa del Sol a clôturé l’année 2015 comme la meilleure année touristique de son histoire, avec 10,6 millions de touristes, soit 4 % de plus qu’il y a un an, et un impact économique de plus de 11 000 millions d’euros », déclare Íñigo Molina, directeur régional du CBRE en Andalousie.

Ces données invitent sans aucun doute à l’optimisme, même si dans des endroits comme Marbella, la situation urbaine n’est pas particulièrement favorable. « Les trois arrêts de la Cour suprême qui annulent le Plan général de développement urbain (PGOU) 2010 à Marbella remontent au plan d’urbanisme de 1986. L’élaboration d’un nouveau PGOU peut prendre jusqu’à cinq ans, et cela paralysera de nombreux projets que certains investisseurs y analysaient ».

Inévitablement, cela profitera à d’autres zones de la Costa del Sol, où, selon Patricio Palomar, « il y a des projets très intéressants à Mijas, Estepona ou San Roque, qui sont maintenant à nouveau dans la cible de grands investisseurs, qui connaissent l’important avantage compétitif que ces municipalités auront jusqu’à ce que les problèmes urbanistiques de Marbella soient définitivement résolus ».

Mais ce ne sont pas seulement les terrains de golf situés en Espagne qui ont éveillé l’appétit des investisseurs. Au Portugal, tous les records ont été battus avec l’achat, fin mars 2015, d’une partie du complexe touristique de Vilamoura par le fonds Lone Star, qui a versé 300 millions d’euros à la Catalunya Banc pour ce terrain.

Il s’agit de la plus importante transaction foncière au Portugal au cours des sept dernières années, car elle comprend une bourse de plus de 2 000 hectares, l’équivalent de 2 000 terrains de football, et 700 000 mètres carrés de terrain constructible en Algarve, où plus de 5 000 maisons seront construites. Il s’agit de terrains non bâtis, qui doivent encore être urbanisés et divisés, de sorte que non seulement des maisons ou des maisons unifamiliales seront mises en vente, mais aussi des parcelles de terrain destinées aux particuliers.

Elle ne sera pas la seule dans le pays voisin, loin de là. La structure de défaisance irlandaise a mis en vente un portefeuille de cinq à six terrains de golf appartenant au millionnaire Denis O’Brien, le plus grand promoteur de terrains de golf en Europe et propriétaire du PGA Catalunya Resort à Gérone.

Dans notre pays, nous verrons également davantage d’opérations et de projets autour des terrains de golf. Cependant, l’ère du « tout est permis » a disparu avec l’éclatement de la bulle immobilière, qui a provoqué la faillite de projets surpeuplés, mégalomanes et « low cost » comme ceux qui ont mené Polaris World ou Marina D’Or. Les experts attendent beaucoup des projets de golf avec des logements abordables – et non bon marché -, comme ceux actuellement sur la table de Tylor Wimpey ou La Cala Resort à Mijas.